新发布的PropTrack房价指数显示，在9月份下降速度放缓之后，随着春季销售旺季的到来，澳洲房价在10月份的下降速度进一步放缓。上个月全国范围内的房价仅下降了0.06%，这是自2022年3月以来的小跌幅。过去几个月的利率上升使住房市场迅速从去年的极端增长中恢复了平衡。

与今年早些时候利率首次开始上升时的较快跌幅相比，价格下跌的速度已经放缓，某些地区的情况还出现了逆转。墨尔本的房屋价格扭转了近的下降趋势，实现了0.02%的增长。达尔文的房价在10月份是所有首府城市中增长强劲的，上涨了0.21%，阿德莱德市场则上涨了0.12%，达到新的高峰。珀斯是另一个在10月呈现正增长的首都市场，增长了0.11%。偏远地区市场继续保持了比大城市好得多的状态，10月份上升了0.06%。经过几个月的价格下跌，新数据显示，房地产市场似乎已经在一些城市开始趋于稳定，价值甚至再次上升。

房价变化趋势展望

全国价格在2022年3月见顶后持续下跌，但本月随着春季销售季节的到来，价格跌幅明显放缓。10月份房价仅下跌0.06%，现在比峰值低3.53%。春季通常是一年中房地产繁忙的时期，充满信心的卖家将他们的房子推向市场，而买家则受到了温暖天气的鼓舞。

但澳央行为抑制飙升的通货膨胀而采取的激进的提高利率的方法，仍然是房价下跌的主要驱动力。央行以1994年以来快的速度加息，这在很大程度上限制了借贷能力，并增加了全国的借贷成本。好消息是澳大利亚央行似乎已经完成了近几个月所看到的50个基点的超大规模加息，速度开始趋于平缓。加息时采取较慢的路径，可能会给那些正在考虑买房的人带来更多信心。

升息完全影响物价还需要时间，随着利率持续上升，物价可能还会继续下跌。但价格可能会受到租赁市场紧张和租金价格压力、外国移民反弹、低失业率和住房供应压力推动的积极需求效应的下行支撑。偏远地区市场以及布里斯班和阿德莱德显示出的较慢的价格下跌速度全都得益于自疫情开始以来生活方式优先事项的变化、移民趋势和可负担性的优势。到目前为止，这些转变继续缓冲了价格下跌的趋势。

尽管不断上升的借贷成本会减少澳洲人的借贷能力，但房地产市场的基本面依然十分稳健。澳洲近期的经济表现良好，失业率也接近50年来的低点。这将推动更强劲的工资增长，进而在一定程度上重建借贷能力，这两者将在一定程度上阻止更大的价格下跌。此外，当下非常紧张的租赁市场可能会促使一些租房者转而买房，强劲反弹的移民率也可能会使投资者活动的增加，支撑起大城市的市场。

租金价格上涨

在利率迅速上升的背景下，全国各地的房屋价格都在下降，但另一方面，租金价格却在飙升。9月出现了有史以来强劲的全国租金价格季度增长速度，所有住宅的每周广告租金中位数飙升了4.3%。自2020年4月以来，经过23个月的增长，澳大利亚的House周租金中位数目前为$520，Units 的周租金中位数是$450。

疫情爆发以来，House租金增长了19%，远远超过了Units 8.4%的租金增长。这都源于疫情期间开始的居家办公，对更多空间的需求让人们开始更倾向于选择大房子。同时，随着海外移民和外国学生的回归，更多年轻人进入了租房市场，租房比例在稳步上升。受全国各地强劲的租金价格压力的影响，找到一个 "符合预算 "的房子越来越难。有许多因素造成了租赁市场创纪录的紧张状况。可用房产的供应受限和需求增加，导致租金价格快速增长。

租房需求增加的部分原因是家庭规模的缩小，由于远程工作和COVID相关的限制，近年来共享房屋的受欢迎程度在减弱。随着人口老龄化和年轻人开始组建家庭，家庭规模下降是大趋势的一部分。2021年的人口普查显示，平均家庭规模从2016年的每户2.594人下降到2021年的2.541人。三人或多人家庭减少，独居者的比例增加，促使租房者需求增加。

另一个需求压力增加的原因是海外净移民和国际学生数量的强劲反弹。在过去的12个月里，墨尔本城市地区realestate.com网站上每个房源的高参与度潜在租户的数量增加了一倍多，悉尼的部分地区也出现了大幅增长。对租房需求的增加与租房存量的极度短缺相碰撞，目前全国的租房列表总数比疫情前的水平要低三分之一以上。同时，由于投资者活动减少，在资本收益强劲的情况下有更多的投资者出售，以及通过Airbnb等平台将房产从长期租赁池中转移到短期租赁，加剧了租金的上涨。

租赁市场未来趋势

根据澳大利亚统计局发布的新贷款数据，投资者的活动已经开始从疫情时的低点复苏，但随着利率的迅速上升，投资者的活动又重现下滑趋势。随着净移民的持续反弹，在租赁供应没有明显增加的情况下，各大城市的租金价格压力似乎不会很快缓解。

租金飙升对家庭资产负债表也有很大影响。租户面临预算限制，生活成本增加，迫使一些人会通过共同生活安排回到更大的家庭，这也许会在一定程度上缓解需求压力。这可能会让未来租金价格上涨的速度放缓。通过增加投资者活动和按租约建造的项目来增加长期租房的储备，也可以帮助缓解供应紧张的情况。

对于潜在的投资者来说，好消息是租金收益率正在增加，而房产价格增长的速度正在放缓。租金价格增长仍然强劲，并将继续保持。