“5%首付”点燃低端房市：10月上限内房价涨速四年来首超，60公里外环成首置新前线-金顶置业

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“5%首付”点燃低端房市：10月上限内房价涨速四年来首超，60公里外环成首置新前线

降息+无限额5%首付计划的双重刺激下，澳洲可负担段房价率先“踩油门”。Cotality 10月数据显示，全国符合首置担保价格上限的城区房价环比上涨1.2%，高于上限城区仅1%的涨幅，差距达0.2个百分点——为2009年以来阔水平。市场普遍担忧：政策补贴正把买家推向“越便宜越抢”的怪圈，而外环60公里圈已成为首置买家不得不接受的“新前线”。

“5%首付”点燃低端房市：10月上限内房价涨速四年来首超，60公里外环成首置新前线

一、全国速览：低端跑赢

全国房价10月+1.1%，两年新高

上限内：+1.2%

上限外：+1.0%

Cotality研究主管Eliza Owen：“不能归因，但5%首付确实在火上浇油。”

二、城市“价差地图”

墨尔本内东：≤95万段+1.7%，>95万段+0.4%（4倍差距）

悉尼东：≤150万段比>150万段高92个基点

布里斯班北：≤100万段+1.9%，>100万段+1.3%

珀斯内城：差距97个基点

阿德莱德北：差距24个基点

例外：霍巴特与堪培拉整体涨幅温和，上下限差异不显著。

三、外环60公里“首置圈”

Equifax按揭查询显示，首置买家青睐的“可负担+通勤可接受”区域：

悉尼：Parramatta、Castle Hill、Marrickville、Hurstville

外延：Leumeah（距CBD 37公里，火车1小时+）

墨尔本：Richmond、Southbank

外延：Melton South（34公里，火车<1小时）

布里斯班：West End

外延：Chapel Hill（6公里，公交45）

黄金海岸：Pimpama、Southport

共性：距市中心约60公里范围内，房价为CBD同级产品的60-70%。

四、供需逻辑：工资跑不赢房价

过去两年房价增速高达工资增速10倍

低端供应有限：外环土地释放受基建与环评约束

5%首付+三次降息，把购买力集中释放在“上限价”段

Owen预测：“可负担性压力+首付计划，会继续把需求压向低端，市场可能持续跑输。”

五、政策争议：补贴=推高？

经济学家长期观点：

增加购房补贴→需求↑→价格↑

真正压价方法：减少流入房市资金（如限制投资税收优惠）

当前路径：

首置担保上限每年随房价上调，自动推高“补贴价”

投资者同步涌入低端，竞争加剧

六、买家策略

首置客

提前做5%首付预批，锁定上限内价位

关注60公里圈轨道交通节点，租售比>4%为佳

对比各州额外补贴：印花税减免、区域购房补助

换房/投资

利用首置需求外溢，提前布局外环地铁+医院+学校节点

注意宏观审慎风险：APRA或重提投资贷上限

七、展望

2025年春季房源放量，但低端供应仍紧，价差可能维持0.2-0.3ppt

若2026年降息周期结束+上限价再次上调，价差或进一步扩大

外环60公里圈将加速形成“首置卫星城”，需配套就业与医疗

当政策把首付降到5%、当工资追不上房价、当供应被锁在基建之后，“越便宜越涨”就成了必然剧本。对于普通人，把搜索半径扩大到60公里、把预批额度提前锁定、把政策窗口计算在内，才是能在下一波涨价前拿到钥匙的现实解法。毕竟，在首置上限线内，佳买房时机永远是政策刚落地的那一刻。

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