当降息预期由沸点降至冰点，墨尔本2025年拍卖市场上演了一出两极分化的活剧：一边是外环首次置业者“拼到后一秒”，一边是老牌豪宅区被迫“认清现实”。Cotality年末数据显示，全市全年房价仍收高4.2%，中位值定格82.3万澳元，但成交率从春季峰值69.3%回落至11月的63.4%，情绪落差肉眼可见。

一、豪宅区“挤水分”

 Brighton“黄金英里”——流拍后850万成交，一年蒸发100万

 Kew五居室——2022年600万买入，2025年578万割肉

 South Yarra——前网球明星阿什·巴蒂联排别墅185万未达底价，直接流拍

Marshall White中介Daniel Bradd坦言：“疫情末期的亢奋价格已被高利率打回原形，卖家终于接受‘不会再有奇迹’。”

二、“捡漏”也要看附加条件

Toorak罕见出现“650万亲民价”：一套三居室占地688平方米，却因两条开发限制契约（限高、限拆）被本地投资者“抄底”。Kay & Burton拍卖师Scott Patterson直言：“若无 covenant，同地块市价约850万。”买家如今对“隐形枷锁”异常敏感，任何规划红线都直接折现。

三、三次降息点燃中低端市场

2月、5月、8月三度降息，现金利率由4.35%降至3.6%，首次置业者借贷能力瞬间提升约9.5万澳元。联邦政府同步把“5%首付计划”房价上限调至95万澳元，墨尔本内北、内西老宅成为主战场：

Brunswick 115年 heritage house——六位买家鏖战，终以100万+成交，比底价高16%

Collingwood“拉明顿蛋糕”公寓——因造型出圈，102.5万成交，单价逼近St Kilda海景房

Essendon四居室 period home——年轻家庭出价高于保留价20万才锁定

Domain统计显示，9月成交率飙至全年高点69.3%，为2021年“封城反弹”后火热的一个月份。

四、通胀回马枪，四季度情绪急冻

当CPI连续两季高于预期，市场降息幻想破灭，10月《The Block》Daylesford五套翻新宅仅拍出三套；11月成交率跌至63.4%。买家开始把“未来加息”计入预算，竞价节奏明显放缓。

五、政府出手整治“低价钓鱼”

维州宣布2026年起挂牌须提前七天公布真实保留价（reserve）。西墨尔本一套仓库公寓率先试点：保留价85万，公开后吸引四方竞价，终以102万落槌，溢价17万。Keatings Real Estate负责人John Keating认为：“透明报价让买家敢出手，反而推高成交价，也减少流拍。”

六、2026展望：中低价段继续扛旗

CoreLogic研究部Tim Lawless判断，在利率“长期横盘+可负担性持续恶化”组合下，总价60–120万澳元区间的住宅仍是需求主心骨。“豪宅已完成估值回调，但刚需供给缺口未补，2026年价格增速大概率继续由外环与区域市场领跑。”

买家策略速览

预批额度留10%缓冲，防止加息评估利率升至7%–7.5%时借贷不足

关注11月后“圣诞淡市”，传统上12月上半月流拍率高出年均3–4个百分点，可议价空间扩大

老宅 heritage overlay务必做规划预审，避免“买得到，改不了”

严查body corporate财务报表，公寓若储备金不足，未来特别征费可能吃掉增值收益

2025年的槌声告诉我们：降息能点燃情绪，却无法扭转市场“去杠杆”的现实；中低端住宅则凭借政策红利与供应缺口，成为资金避风港。当利率走向不再友好，墨尔本楼市正从“全面上涨”转向“精准分化”——下一个机会，只属于提前算好现金流、肯把预算放在外环与区域的人。