澳洲楼市热度高涨，重启贷款限制并非毫无可能-金顶置业

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澳洲楼市热度高涨，重启贷款限制并非毫无可能

当房价涨幅再次跑赢工资，投资性房贷成为众矢之的。NAB新数据显示，截至9月底的三个月里，投资性贷款余额激增18%，创2017年以来猛增速；同期首置业者在“5%首付全民计划”刺激下，把中低价段房价推得比大盘还快。市场担忧升温——多家银行的经济团队已公开提示：若投资贷继续高速扩张，APRA（澳洲审慎监管局）的宏观审慎工具或将“重出江湖”。

澳洲楼市热度高涨，重启贷款限制并非毫无可能

一、三个月+18%，投资贷为何突然井喷？

三次降息后投资回报率>按揭利率，套利空间重现

5%首付计划把首购需求推向“上限价”段，投资者趁机提前布局

只付息产品利率低于本息同还，银行主动推销，新增投资贷中只付息占比回至35%（接近2017年限额红线）

二、银行“提前喊话”：历史经验表明，增速>15%往往触发政策

NAB经济团队（首席经济学家Shirley Auld牵头）在新报告中明确表示：

“以史为鉴，投资贷年增速>15%通常伴随宏观审慎干预；目前季度年化增速已逼近20%，政策风险显著上升。”

该行同时撤回“再降息”预期，认为APRA比RBA更可能率先出手。

三、2017年剧本：30%只付息上限如何冷却楼市？

工具：只付息贷款占新增按揭≤30%，投资者贷款年增速≤10%

实施期：2017年3月-2018年12月

结果：投资贷增速从22%降至4%，悉尼房价月涨幅由2.1%降至0.2%，达成“软着陆”

四、银行分歧：CBA认为“尚未触线”，汇丰预判“先观望”

CBA：投资者确实在加速，但只付息占比、DTI（收入负债比）尚未达到2017年水平，暂不会启动

汇丰Paul Bloxham：APRA可能先释放“利率维持不变”信号引导预期，再观察1-2个季度数据

伊达房地产Anisa Cavallo：若银行资产负债表风险积聚，限额工具“简单易行”，可随时落地

五、政策路径推演

温和信号：APRA公开提示“密切关注投资贷风险”，引导银行自律收紧 underwriting

限额回归：恢复只付息30%上限+投资者贷款增速10%红线，优先针对新增贷款

结构性加码：对高DTI、高LVR投资按揭设置更高风险权重，迫使银行提高利率或拒绝放贷

六、对购房者的即时影响

投资者：只付息利率或上调0.2-0.3pct，贷款额度缩减约5-10%

首置者：银行审批重心回归自住，首购利率折扣有望维持

房价：投资需求被抑制，中高价段年涨幅或从7-8%回落至4-5%

七、行动清单

投资者

提前锁定预批：在限额落地前完成合同交换

转向本息同还：避免只付息被“一刀切”

关注DTI：收入负债比<6倍，降低被限额概率

首置者

继续比价：投资贷受限，银行可能加大首购折扣

用好5%首付计划：在宏观审慎收紧前完成置业

宏观审慎从来不是“要不要来”，而是“何时来”。当投资贷季度增速逼近20%，APRA的雷达早已亮起。对于市场参与者，把预批额度、还款方式、DTI数值提前优化，才能在政策闸门落下时从容过户——毕竟，与央行利率相比，监管上限才是房地产市场真正的“快刀”。

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